Guia prático sobre manutenção predial

diminuir os riscos relacionados ao longo da vida útil e garantir a lucratividade do empreendimento, com a manutenção predial

Manter um estabelecimento em plenas condições de funcionamento exige um planejamento físico-financeiro bem alinhado, que contemple estratégias de prevenção contra falhas e problemas que possam comprometer o andamento das atividades e a segurança das pessoas envolvidas com o local. Da mesma forma, a construção de edifícios comerciais e residenciais não foge dessa perspectiva, pois junto com o projeto arquitetônico existem outros recursos técnicos fundamentais para a concepção do empreendimento, que devem estar em conformidade com o planejamento de manutenção predial.

Manter uma edificação ativa e com eficiência técnica é uma forma adequada de atrair o interesse público, diminuir os riscos relacionados ao longo da vida útil e garantir a lucratividade do empreendimento.

Pensando nisso, desenvolvemos este e-book para trazer um guia prático com tudo o que você precisa saber sobre manutenção predial, desde os motivos que levam às atividades de assistência até os benefícios que essas ações promovem ao empreendimento. Acompanhe!

1. Por que a manutenção predial deve ser feita?

A manutenção predial envolve uma rotina de atividades e serviços essenciais para assegurar plenas condições de conservação, segurança e confiabilidade nas edificações, que verificam todas as premissas estabelecidas em projeto.

Dessa forma, o objetivo da manutenção predial está em oferecer, ao longo de toda a vida útil da edificação, as melhores condições para seus usuários, resistindo ao uso geral do empreendimento e aos agentes que provocam alterações das suas propriedades técnicas originais.

Sobretudo, a manutenção predial pode ser dividida em três grandes grupos, que são as atividades preventivas, corretivas e preditivas.

Portanto, essas categorias apresentam diversas semelhanças devido ao processo de análise das instalações e dos equipamentos, mas se diferem principalmente com relação ao momento de realização e aos custos envolvidos em cada operação.

Para que você não tenha mais dúvidas sobre os tipos de manutenções prediais existentes, listamos a seguir as principais características desses três grandes grupos. Confira!

1.1. Manutenção predial preventiva

A manutenção preventiva envolve a realização de um planejamento prévio antes das atividades de reparo, que determinam as intervenções e os serviços necessários para que as instalações não apresentem falhas e os sistemas estejam sempre em pleno funcionamento.

Dessa forma, a atividade preventiva tem o potencial de prolongar a vida útil da construção, pois todos os critérios preconizados pelos fabricantes são garantidos durante o uso. Os principais serviços dessa categoria são destacados por:

  • inspeção em instalações elétricas e hidráulicas;
  • verificação das instalações de elevadores, gás e integridade geral da cobertura;
  • inspeção em sistemas e equipamentos de segurança de áreas comuns da edificação.

1.2. Manutenção predial corretiva

Diferentemente da manutenção preventiva, não há qualquer planejamento prévio por parte das ações de assistência corretiva. Geralmente essas atividades ocorrem em caráter de urgência, com o objetivo de intervir imediatamente em falhas que possam gerar grandes prejuízos para os usuários da edificação e que venham a interromper o funcionamento de um ou mais setores do empreendimento.

Apesar de parecer algo comum, esse tipo de manutenção é pouco eficiente e resulta em graves problemas aos sistemas e equipamentos, que têm suas vidas úteis diminuídas drasticamente, além de apresentarem um custo maior de reparo.

As atividades de manutenção corretiva mais comuns nas edificações são destacadas por:

  • reparos em rachaduras e fissuras na estrutura do empreendimento;
  • consertos em vazamentos de água ou gás;
  • serviços de impermeabilização após a detecção de infiltrações;
  • substituição de peças de elevador que teve seu funcionamento prejudicado.

1.3. Manutenção predial preditiva

Por fim, a manutenção preditiva reúne características das atividades preventivas e corretivas. Sobretudo, essa ação está baseada na análise do estado real dos sistemas e equipamentos e o seu acompanhamento periódico, geralmente com uma equipe técnica especializada no assunto.

Os técnicos são responsáveis pela detecção do estado real das instalações a partir de metodologias com ultrassom, câmeras termográficas e sistemas de vibração. O principal objetivo da manutenção preditiva está em evitar falhas que levem a custos elevados ou problemas que tragam prejuízos maiores.

Com isso, o plano de manutenção preventiva é uma forma eficiente de assegurar que os sistemas e as instalações estejam em perfeito funcionamento para os usuários da edificação sem provocar gastos excessivos com correções e reformas.

Nessa perspectiva, é imprescindível o estabelecimento de um sistema de manutenção que atue no reparo de programas deteriorados e na extensão da vida útil das edificações, pois os custos de conserto geralmente são maiores.

Apesar de parecer uma ideia simples, as atividades de assistência não podem ser executadas de forma improvisada e casual, mas sempre com um planejamento adequado e uma equipe técnica capacitada para o trabalho, que observe os diferentes setores e necessidades que compõem um empreendimento.

2. Como fazer a manutenção predial de modo correto?

Os cuidados da manutenção predial se estendem por toda a infraestrutura de uma edificação, relacionados sempre com os sistemas elétricos, hidráulicos, incêndio, comunicação, segurança, entre outras instalações. A partir dessas ações, todos os serviços do empreendimento operam de maneira eficiente e sem riscos.

Inicialmente, é muito importante que a manutenção predial esteja prevista no planejamento do condomínio instituído pelos administradores responsáveis, preconizado em norma pela NBR 5674. Essas ações ocorrem a partir de inspeções técnicas para a análise de parâmetros que assegurem resultados satisfatórios para as operações do empreendimento.

Além disso, todos os serviços devem ser executados por profissionais habilitados e capacitados para a análise e controle de qualidade, além de estarem incluídos no cronograma administrativo do condomínio, com base no manual de uso e operação instituído pela NBR 14037, entregue pela construtora.

Com o objetivo de estabelecer as principais ações para uma manutenção predial eficiente, separamos algumas dicas que devem ser levadas em consideração na hora de planejar e executar essas atividades. Descubra!

2.1. Foque na manutenção preventiva

Os condomínios geralmente recebem, no ato da entrega da edificação, um documento que contempla um plano de manutenções. Apesar de ser muito importante, nem sempre ele é conferido ou revisto periodicamente para nortear as ações de prevenção ou correção.

Portanto, é fundamental que a administração predial verifique a existência desse documento e siga os principais ativos e cuidados a serem tomados durante a manutenção do imóvel. Além disso, é essencial que se analise quais serviços não são contemplados por esse plano e que são importantes para a conservação da infraestrutura.

Por fim, o contato com os fornecedores e prestadores de serviço iniciais ajuda a obter informações técnicas que auxiliam no estabelecimento de períodos e processos necessários para as ações de manutenção.

2.2. Execute as ações corretivas com urgência

Apesar do cenário ideal envolver as ações preventivas, é inevitável a existência de atividades corretivas em determinadas situações. No entanto, para que os problemas não evoluam com o tempo, é essencial que os reparos sejam executados o quanto antes, para diminuir os riscos aos usuários e evitar uma parada total ou perda do ativo.

Como exemplo, se um problema pontual no sistema elétrico não for corrigido no tempo adequado, é provável que toda a estrutura de rede seja comprometida, o que traria impactos negativos para todos os usuários.

2.3. Atente-se a todos os espaços da edificação

É comum entrar em uma edificação e observar uma recepção organizada e sem imperfeições, mas ao visitar os ambientes mais afastados é possível constatar a presença de infiltrações, rachaduras e pinturas em mau estado.

Para que essa situação não ocorra, é fundamental que a administração predial tenha um olhar criterioso para todos os espaços, desde a entrada até o depósito.

Esse cuidado eleva o nível de valorização e melhora a qualidade de uso do empreendimento, pois ninguém quer utilizar uma edificação que esteja com ambientes avariados e que comprometam a expectativa de vida útil.

2.4. Conservação e limpeza fazem a diferença

Áreas sujas e com odor, vidros marcados, pinturas com falhas e espaços compartilhados desgastados são alguns dos problemas relacionados com conservação e limpeza que transformam os ambientes, seja de forma positiva ou negativa.

Para isso, os serviços de manutenção predial precisam contemplar essas atividades e utilizá-las como um ponto favorável do imóvel, deixando o empreendimento em excelente estado estético.

2.5. Não deixe de vistoriar os serviços

O tempo dedicado à elaboração e à revisão do plano de manutenção pode ser em vão se não houver um controle ou uma vistoria adequada dos serviços preconizados por esse documento. Para que isso não ocorra, é fundamental que as atividades de assistência sejam levadas a sério até o fim.

Os administradores e síndicos que aderem a esse processo geralmente alcançam excelentes resultados, pois aumentam a qualidade e a agilidade dos serviços a partir de vistorias e checklists digitais que controlam todo o plano de manutenção.

Vale ressaltar também que, para que as construtoras e incorporadoras possam dar garantia para uma obra, os proprietários e usuários devem realizar as manutenções definidas em contrato, geralmente preconizadas pelo manual de uso e operação da edificação.

2.6. Empregue um software de gestão de manutenção

Administrar todos os processos de maneira eficiente é possível a partir de um software de gestão de manutenção, que auxilia o gestor por meio de históricos, ocorrências, custos e outras informações rotineiras que estão ao alcance de um clique.

A partir desse sistema, a tomada de decisão é mais dinâmica e precisa, pois todo o processo é baseado em dados. Essas características permitem a determinação do período ótimo entre manutenções e a alocação adequada de recursos, além de centralizar e democratizar o acesso às informações e criar alertas para a emissão de documentos.

3. Quais os benefícios de uma boa manutenção predial?

Sobretudo, a manutenção predial é muito importante para garantir a qualidade do imóvel, além de proporcionar segurança e conforto para os usuários e beneficiar a produtividade profissional em ambientes corporativos.

Quando um local é preservado e resguardado dentro das características planejadas, a demanda por interrupções ou reformas que venham a prejudicar a rotina de trabalho é diminuída significativamente.

A saúde física e financeira de um empreendimento exige cuidados e planos de ação especiais, que levem em consideração atividades que previnam falhas e riscos e mantenham o bom estado da edificação. Nessa perspectiva, separamos a seguir alguns dos principais benefícios de uma boa manutenção predial.

3.1. Redução dos custos de manutenção

Uma manutenção predial em dia garante que as falhas e problemas construtivos sejam identificados rapidamente, antes mesmo que se tornem críticos. Essa condição assegura que as intervenções sejam planejadas com o objetivo de reduzir custos adicionais no orçamento de assistência do condomínio.

3.2. Planejamento dos custos

Um plano de manutenção predial customizado evita o endividamento da edificação e o aumento das taxas condominiais, pois esse documento particular atende as necessidades específicas do empreendimento e está condizente com a realidade financeira enfrentada pela administração central.

3.3. Redução dos desperdícios

O plano de manutenção predial possibilita a gestão eficiente dos recursos do empreendimento. A assistência periódica da rede hidráulica da edificação, por exemplo, evita o desperdício de água e o seu respectivo impacto nos custos operacionais futuros.

3.4. Aumento da segurança para os proprietários e usuários

A manutenção predial preventiva e periódica reduz a necessidade de intervenções e correções de falhas estruturais que venham a apresentar riscos aos usuários e proprietários do empreendimento, o que aumenta a eficiência e a qualidade dos serviços executados.

3.5. Indicadores para controle efetivo

Assim como em outras áreas, os indicadores são importantes para o estabelecimento do panorama da situação atual da manutenção e para ter acesso a informações suficientes para a elaboração do planejamento das próximas atividades, além de serem ferramentas essenciais para o processo de tomada de decisão.

Não há um número ideal de indicadores, mas em geral costuma-se utilizar controladores financeiros, de mão de obra, de durabilidade, histórico de ocorrências e chamados, entre outros parâmetros pertinentes para o processo de assistência.

3.6. Valorização do patrimônio

Por fim, a manutenção predial periódica também evita a deterioração precoce e o colapso da infraestrutura da edificação. Sobretudo, imóveis em bom estado de conservação geralmente apresentam preços mais elevados e configuram-se como um diferencial competitivo no mercado.

4. Conclusão

A manutenção predial é um tema que tem estado em grande evidência nos últimos anos. Os controles de qualidade e o nível de exigência dos clientes e usuários das instalações dos empreendimentos têm aumentado significativamente, o que requer cada vez mais atenção ao assunto.

Em um contexto amplo, as normas definem padrões de manutenção, qualidade e segurança a serem seguidos, geralmente utilizadas como fonte de contrapartida para que as construtoras e incorporadoras mantenham as garantias sobre as obras entregues aos clientes. Assim, ter um planejamento bem estruturado é imprescindível para observar todas as atividades necessárias.

Sobretudo, uma manutenção predial efetiva possibilita a redução de custos e a diminuição de desperdícios, além de ser uma técnica eficiente para perpetuar a valorização do imóvel. Esses processos podem ser customizados por meio de softwares especializados, que fornecem informações em tempo real e aumentam a produtividade das equipes de assistência.

O Engeman® é um software que contribui para um adequado planejamento e gestão da manutenção predial a partir do fornecimento de indicadores de desempenho, relatórios e gráficos, além de ferramentas apropriadas para o controle e gerenciamento das atividades de assistência. Conheça mais a respeito!

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