O que é a NBR-5674 e qual a sua importância para a Manutenção de Edificações

O que é a NBR-5674?

A NBR-5674 estabelece os requisitos mínimos para criar um sistema de gestão de manutenção de edificações. O foco principal da NBR-5674 é garantir que a edificação, seja ela nova ou antiga, continue segura e funcional. Desde o planejamento das manutenções até a execução das atividades, a norma oferece um verdadeiro guia para evitar (ou corrigir rapidamente) falhas e desgastes que possam comprometer o imóvel.

Essa norma não é apenas para novas construções. Proprietários de edificações já existentes também podem (e devem!) utilizá-la para prolongar a vida útil de seus imóveis e garantir a segurança de quem os utiliza. Para síndicos, gestores e prestadores de serviços, é um verdadeiro manual de boas práticas para manter o valor e a integridade da edificação.

Responsabilidades dos envolvidos na NBR-5674

A NBR-5674 não só define os requisitos técnicos para a manutenção de edificações, como também destaca a importância das responsabilidades dos envolvidos no processo. O proprietário, gestores de manutenção e prestadores de serviço têm papéis distintos na implementação do plano de manutenção. 

Enquanto o proprietário é responsável por garantir que o plano seja aplicado e que os recursos necessários estejam disponíveis, o gestor de manutenção deve coordenar e supervisionar a execução das atividades, garantindo que sejam realizadas conforme o plano. 

Já os prestadores de serviço são incumbidos de executar as manutenções com base nos padrões estabelecidos. Este alinhamento de responsabilidades é fundamental para assegurar que todas as partes estejam engajadas e comprometidas com a segurança e a durabilidade da edificação.

Por que a NBR-5674 é tão relevante?

Imagine que você negligencia pequenos problemas de manutenção no seu imóvel. Um vazamento aqui, uma infiltração ali… Com o tempo, esses pequenos problemas se tornam grandes e caros. Esse é um dos cenários que a NBR-5674 pretende evitar. 

A norma propõe a criação de um plano de manutenção estruturado que antecipa esses problemas e garante que as atividades de conservação sejam realizadas de maneira eficaz e no tempo certo.

Além de evitar grandes dores de cabeça (e gastos), a manutenção regular assegura que todos os sistemas prediais – da parte estrutural aos sistemas hidráulicos e elétricos – continuem funcionando de maneira adequada. Isso aumenta a vida útil da edificação e mantém seu valor de mercado. E, claro, tudo isso reflete diretamente na segurança e conforto dos ocupantes.

Principais pontos da NBR-5674

A NBR-5674 define diretrizes para garantir a durabilidade, funcionalidade e segurança das construções ao longo do tempo. A seguir estão os principais pontos da NBR-5674:

Plano de Manutenção

Um dos grandes pilares da NBR-5674 é a exigência de um plano de manutenção detalhado. Esse plano deve contemplar desde os sistemas mais simples até os mais complexos da edificação. Aqui estão alguns itens essenciais que precisam ser incluídos:

• Lista dos componentes e sistemas que requerem manutenção;
• Frequência das manutenções, que deve ser ajustada de acordo com as características específicas da edificação e as recomendações dos fabricantes;
• Definição dos responsáveis pela execução das atividades de manutenção, sejam equipes internas ou prestadores de serviço terceirizados.

Periodicidade de Revisão do Plano de Manutenção

Um aspecto essencial, muitas vezes esquecido, é a necessidade de revisar periodicamente o plano de manutenção. A NBR-5674 recomenda que o plano seja atualizado de acordo com mudanças nas condições de uso da edificação ou em razão de novas exigências técnicas ou regulamentares. 

Uma edificação pode sofrer alterações ao longo do tempo, como mudanças na ocupação, renovação de equipamentos ou mesmo atualizações tecnológicas. Portanto, o plano de manutenção deve refletir essas novas realidades, assegurando que as atividades programadas continuem eficazes e relevantes para a preservação da edificação.

Tipos de Manutenção

A norma também define três tipos de manutenção que precisam ser abordados no plano:

• Manutenção Preventiva: Intervenções planejadas para evitar a ocorrência de falhas.
• Manutenção Corretiva: Ações necessárias após a detecção de uma falha, buscando corrigir o problema antes que comprometa o funcionamento da edificação.
• Manutenção Preditiva: Monitoramento constante dos componentes, com base no seu estado real, permitindo prever a necessidade de intervenção.

Formação de Equipes e Capacitação

Outro ponto de destaque da NBR-5674 é a ênfase na capacitação das equipes responsáveis pela manutenção. A norma reconhece que a execução adequada das atividades depende diretamente da formação e competência dos profissionais envolvidos. 

Assim, é crucial que as equipes sejam treinadas periodicamente, não apenas para executar as tarefas de forma eficaz, mas também para estarem atualizadas com as melhores práticas e novas tecnologias do setor. Isso garante que as intervenções de manutenção sejam feitas com segurança e dentro dos padrões exigidos pela norma.

Documentação e Inspeções

Outro ponto crucial da norma é a documentação. Toda atividade de manutenção deve ser registrada e organizada para manter o histórico das intervenções. Esse controle permite que o gestor tenha uma visão clara do que foi feito e o que ainda precisa ser mantido em ordem.

As inspeções periódicas são outro aspecto fundamental. Elas ajudam a identificar problemas antes que se tornem críticos, permitindo uma atuação mais rápida e eficiente.

Sustentabilidade

A NBR-5674 também incentiva o uso de práticas sustentáveis nas atividades de manutenção, como o uso eficiente de água e energia e o descarte adequado de resíduos. Uma edificação sustentável não apenas reduz os custos operacionais, mas também agrega valor ao imóvel no mercado.

Integração com outras normas

A NBR-5674 pode ser aplicada em conjunto com outras normas técnicas, o que amplia sua eficácia no gerenciamento de edificações. Por exemplo, em edifícios comerciais e residenciais, ela pode ser complementada pelas normas de segurança contra incêndios (NBR-17240) ou de manutenção de elevadores (NBR-16083). 

A integração dessas normas permite uma abordagem mais completa para a manutenção dos diversos sistemas prediais, garantindo que cada aspecto seja tratado de acordo com regulamentações específicas. Esse alinhamento normativo também facilita a criação de planos de manutenção mais robustos e eficientes, que cobrem todos os componentes da edificação de forma integrada.

Exemplo prático: manutenção em um edifício de escritórios

Para ilustrar como a NBR-5674 pode ser aplicada na prática, vejamos um exemplo detalhado de um programa de manutenção para um edifício (fictício) de escritórios de quatro andares e uma garagem no subsolo.

1. Identificação dos Sistemas

Comece identificando todos os sistemas e componentes principais do edifício:

• Climatização: 1 unidade multisplit por sala, totalizando 16 unidades.
• Banheiros: 2 banheiros por sala, totalizando 32 banheiros.
• Sistema Elétrico Centralizado.
• Sistema Hidráulico: Rede comum e ramificações para cada sala.
• Sistema de Combate a Incêndio: Sprinklers, extintores e sistema de detecção de fumaça.
• Elevadores: 1 elevador social e 1 elevador de serviço.
• Sistema de Garagem: 2 cancelas e 1 sistema de CFTV.
• Placas Fotovoltaicas: Localizadas no telhado.
• Áreas Sociais: Corredores, escadas, recepção, elevadores e garagem.

2. Plano de Manutenção Preventiva

Agora, defina a frequência e as atividades de manutenção para cada sistema:

2.1. Sistema de Climatização (Multisplit)

• Frequência: Trimestral.
• Atividades:
  • Limpeza dos filtros de ar.
  • Verificação do nível de gás refrigerante.
  • Inspeção de vazamentos e limpeza das bandejas de drenagem.
  • Teste de desempenho das unidades internas e externas.
  • Verificação das conexões elétricas e do termostato.
  • Limpeza das serpentinas e ventiladores.

2.2. Banheiros (Hidráulica e Sanitária)

• Frequência: Trimestral.
• Atividades:
  • Inspeção visual de vazamentos e obstruções.
  • Verificação de torneiras, válvulas e caixas de descarga.
  • Desobstrução de ralos e sifões.
  • Verificação de infiltrações.

2.3. Sistema Elétrico Centralizado

• Frequência: Semestral.
• Atividades:
  • Inspeção do quadro de distribuição.
  • Verificação dos disjuntores.
  • Aperto das conexões elétricas.
  • Teste de continuidade e termografia.

2.4. Sistema Hidráulico Comum

• Frequência: Trimestral.
• Atividades:
  • Inspeção dos encanamentos.
  • Verificação de vazamentos e pressão de água.
  • Limpeza de registros principais.

2.5. Sistema de Combate a Incêndio (Sprinklers, Extintores e Detecção de Fumaça)

• Frequência:
  • Extintores: Semestral para inspeção e anual para recarga.
  • Sprinklers: Anual.
  • Sistema de Detecção de Fumaça: Semestral para testes.
• Atividades:
  • Inspeção visual e teste dos sprinklers e extintores.
  • Verificação das bombas de incêndio.
  • Teste dos alarmes de incêndio e sensores de fumaça.
  • Verificação da integridade dos cabos e conexões do sistema de detecção de fumaça.

2.6. Elevadores

• Frequência: Mensal.
• Atividades:
  • Inspeção e lubrificação dos cabos.
  • Verificação das portas e sensores.
  • Teste dos sistemas de frenagem.
  • Inspeção dos controles eletrônicos.

2.7. Sistema de Garagem (Cancelas e CFTV)

• Frequência: Trimestral.
• Atividades:
  • Teste de funcionamento das cancelas.
  • Lubrificação das partes móveis.
  • Verificação das câmeras de CFTV.

2.8. Placas Fotovoltaicas

• Frequência: Semestral.
• Atividades:
  • Limpeza das placas.
  • Verificação das conexões elétricas.
  • Monitoramento da produção de energia.

3. Inspeções Regulares

Além das manutenções preventivas, planeje inspeções gerais anuais para avaliar o estado geral da edificação. Verifique fachadas, pisos e telhados, além de áreas comuns. Faça inspeções semestrais do sistema de segurança, como CFTV e alarmes.

4. Manutenção Corretiva

Estabeleça um procedimento para a manutenção corretiva: quando uma falha for detectada, abra uma ordem de serviço, realize o diagnóstico, efetue os reparos e documente todas as etapas.

Risco de multas e sanções legais

Embora a NBR-5674 tenha como objetivo principal a manutenção da segurança e funcionalidade das edificações, ela também atua como uma forma de prevenção contra problemas legais. O não cumprimento das diretrizes de manutenção estabelecidas pode resultar em sanções legais, principalmente em casos de falhas estruturais ou acidentes que poderiam ter sido evitados com uma manutenção adequada. 

As multas podem ser elevadas, sem contar os possíveis danos à reputação dos responsáveis pela gestão do imóvel. Portanto, o cumprimento da norma também é uma questão de responsabilidade jurídica e patrimonial.

A NBR-5674 no Engeman®

Para gestores de manutenção, o desafio de manter a conformidade com a norma e organizar as atividades pode ser simplificado com o uso de ferramentas tecnológicas especializadas, como o Engeman®. Ele oferece funcionalidades completas para o planejamento, execução e controle de todas as atividades de manutenção, conforme estabelecido na NBR-5674. 

Com o Engeman, é possível:

• Criar e acompanhar planos de manutenção preventiva, corretiva e preditiva de maneira automatizada;
• Registrar todas as atividades de inspeção e manutenção, gerando um histórico detalhado e acessível a qualquer momento;
• Monitorar o desempenho dos sistemas através de indicadores personalizados, ajudando a prever e evitar falhas antes que causem maiores problemas;
• Garantir a sustentabilidade das edificações ao adotar práticas recomendadas de uso eficiente de recursos e controle de resíduos.

Ao alinhar a execução das atividades com o uso de um sistema especializado como o Engeman®, gestores e proprietários de imóveis podem assegurar que a manutenção será conduzida de forma eficaz, conforme os padrões da NBR-5674, agregando valor ao imóvel e preservando sua funcionalidade ao longo dos anos.

Conclusão

A implementação de um plano de manutenção adequado, conforme descrito pela NBR-5674, é fundamental para garantir a segurança, funcionalidade e valorização das edificações ao longo do tempo. A norma estabelece diretrizes claras que facilitam a gestão de diversos sistemas prediais, desde o sistema elétrico e hidráulico até soluções mais complexas, como sistemas de climatização e combate a incêndio.

A aplicação consistente da NBR-5674 promove não apenas a conservação dos imóveis, mas também uma cultura de manutenção preventiva, que resulta em economia a longo prazo e segurança para todos os envolvidos. Assim, a adoção dessa norma é um investimento estratégico para a longevidade e funcionalidade das edificações.

Para mais detalhes de como aplicar essa norma utilizando o Engeman®, entre em contato conosco! Conte com uma ferramenta especialista e evite prejuízos.

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